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中古マンションのご売却 を検討中の皆様へ。

皆様、こんにちは。「東灘区の中古マンション」専門サイトを運営する、ランドステージです。

さて、ご所有のマンションのご売却をお考えの皆様は、そのマンションを、どの様に売却をしたら良いのか、どこの不動産業者に依頼すれば良いのか、等々、お悩みになられる事も多いと思います。

そこで、不動産の売却に関して、中古マンションの売却に関して、その、売却の仕組みを、ご説明させて頂こうと思います。

少し長くなりますが、お読み頂ければ幸いです。

 お住まいのマンションを売却するには、不動産業者に、売却の依頼をする必要が、 ございます。

これは、もう、お分かりですよね。

まずは、不動産業者に、不動産の売却の依頼をして頂く事になります。

お客様と不動産業者との間で、「不動産の売却を、御社に依頼します。」という内容の契約書を、締結する運びになりますが、これを「媒介契約」と言います。

この「媒介契約」にも、種類がございますので、まずは、そのご説明をさせて頂こうと思います。

1. 一般媒介契約

この、一般媒介契約は、一言で言いますと、複数の不動産業者に、不動産の売却の依頼をする事が出来る、という契約です。

つまり、お客様としましては、ご所有の不動産を売却するに当たって、1社のみではなく、複数の不動産業者に依頼が出来る、という事です。

お客様にとっての、この一般媒介契約のメリットは、複数の不動産業者に、売却の依頼をする事によって、各業者に、競争意識を持たせる事が出来る、という事でしょうか。

しかしながら、一方では、複数の業者に依頼する事により、「一所懸命に売却活動をしても、他社に先に持って行かれる」と、不動産業者が考え、一生懸命に販売活動をしよう、という熱意が欠け、力が抜けてしまう可能性がある事も、事実でございまして、これはデメリットとなり、結果的に、逆効果になり、売却に時間がかかったケースも、多々、見受けられます。

2. 専任媒介契約

この、専任媒介契約は、簡単に申し上げますと、複数の不動産業者には依頼できず、1社にのみ、不動産の売却を依頼する、というものです。

お客様としましては、1社のみに依頼をして、本当にがんばってくれるか、不安に思われるかもしれませんが、後ほど、ご説明をさせて頂きますが、指定流通機構(通称、レインズ)に加盟をしている不動産業者であれば、いずれの業者に依頼をしても、大丈夫ですので、よくよく、不動産業者のご説明を聞いて頂き、納得頂ければ、この専任媒介契約で、不動産業者に依頼をなさるのが良いのではないでしょうか。

どうしても1社では不安だ、とおっしゃる方は、ご遠慮なく、一般媒介契約で、不動産業者に、売却の依頼をして頂ければと思います。

3. 専属専任媒介契約

この、専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同様、1社のみに、不動産の売却を依頼する契約になりますが、加えて、お客様ご自身が見つけた相手と、契約する事に制限がかかります。

逆に言いますと、売却を依頼した仲介業者が見つけた相手としか、売却の契約を締結する事ができません。

(一般媒介契約、及び、専任媒介契約は、自己発見の相手との取引は可能です。)

各契約には、その他にも、それぞれの規定がございますので、詳しくは、下記の表をご覧ください。

  一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
依頼できる業者数 複数社に可能 1社のみ 1社のみ
自己発見の契約 不可
指定流通機構への登録 義務なし(任意) 媒介契約後、7日以内に
   登録する必要あり
媒介契約後、5日以内に
   登録する必要あり
お客様への報告 義務なし(任意) 2週間に1回以上の
    業務報告が必要
1週間に1回以上の
    業務報告が必要
有効期間 3か月以内(更新可能) 3か月以内(更新可能) 3か月以内(更新可能)

 売却価格(売出し価格)については、適正な価格を、査定させて頂きます。

売却価格(売出し価格)に関しましては、お客様も、非常に気になさる点だと思います。

安売りをさせられるのではないか、高くで売り出したら売れないのではないか、等々。

しかし、ご安心下さいませ。

そのマンションの、現在、売りに出されているお部屋との比較や、過去の売却事例を、レインズ等で調べる事により、売れる金額を算出させて頂く事は可能でございます。

売出中のマンションの価格や、過去の売却事例の成約金額を元に、階数や向き、お部屋の広さや間取り等に応じて、価格の調整をさせて頂き、お客様にご提示させて頂きます。

きっちりと、売却が出来る、適正価格を算出させて頂きますので、どうぞ、ご安心下さいませ。

最近は、一般のお客様の、不動産の価格を見る目は、非常に厳しく、我々、不動産業者もビックリする位の、シビアな目で見ておられますので、相場なりの金額であれば、売れますが、少しでも高いと、本当に売れない時代にはなってきております。

提示させて頂きました金額をご覧頂き、その上で、お客様のご希望を加味させて頂き、売出し金額を決定してまいります。

すべてにおいて、お客様とお話し合いをさせて頂き、ご納得を頂いた上で、決めていきますので、ご安心頂ければと思います。

 どこの不動産業者に、不動産の売却を依頼すれば良いでしょうか...。

「是非ともランドステージへ!」・・・、と申し上げたい所ではございますが、もう少し、ご説明をお聞き下さいませ。

さて、抜群の立地のマンションや、滅多に売りに出ない、希少のマンション、あるいは、ものすごく安いマンションであれば、放っておいても売れますので、どこの業者に任せても、自然と売れていくと思いますが、ご自身の不動産を売却なさる、売主様のお気持ちを考えますと、すぐに売れてしまう、安い目の金額ではなく、高い目の金額の、ギリギリ売れるラインの金額で売りたい、というのは当たり前の事だと思います。

そういう条件の下で、不動産を売ろうと思うと、やはり、まず、間口は広くなければならないと思います。

かと言って、一般媒介契約ですと、売却を依頼された不動産業者の、やる気もそいでしまい兼ねません。

それならば、専任媒介契約で1社を信用して、売却の依頼をし、すぐに、指定の流通機構に、お客様の不動産の情報を登録すれば、お客様のマンションの情報は、神戸中の、もっと言えば、日本中の不動産業者に、その情報が行き渡ります。

多くの業者がその情報を持つことにより、お客様のマンションの販売活動を行い、多くの見込み客の存在がある事になりますので、ご成約へのスピード化が図られ、ご成約へ向けての第一の条件は整うと思います。

では、先ほどから、お話に出てくる、指定流通機構(通称、レインズ)とは何か、少し、ご説明をさせて頂ければと思います。

 指定流通機構って何? レインズとは...?

指定流通機構とは、宅地建物取引業法に基づき、国土交通大臣の指定を受けた、全国で4つの社団/財団法人の事です。

全国の不動産業者は、その地域の、指定流通機構に加入しなければいけない事になっています。

そしてレインズとは、その指定流通機構が運営をする、不動産流通のネットワークシステムで、指定流通機構の通称となっています。

簡単に申し上げますと、私ども不動産業者は、指定の流通機構に加入をして、媒介契約を結んだ物件情報をレインズに登録し、ネットワークを通じて、その不動産の情報を公開し、共有し、成約のスペード化を図っている、という事です。

弊社、ランドステージも、指定流通機構の1つ、近畿圏不動産流通機構に加入をさせて頂いておりますので、弊社が売却依頼を受けた不動産の情報を、近畿レインズに登録をさせて頂く事により、神戸中の、関西中の不動産業者様に、その物件情報を提供させて頂き、成約が出来る様に、各社のお客様に、その不動産をご紹介頂き、販売協力をして頂いております。

一方、不動産をお探しの、私のお客様に対しましては、近畿レインズに登録されている、多くの物件情報の中から、お客様のご要望に近い、物件の情報を取り入れ、お客様にご紹介をさせて頂き、販売協力をさせて頂いております。

この様に、不動産業界は、横のつながりを大事にしながら、物件の情報を共有し、成約に向けて、一致協力をさせて頂いております。このレインズには、毎日、多くの物件情報が登録をされており、その情報を、各、不動産会社は共有しておりますので、不動産の仲介業者が、同じ物件を取り扱っているのは、この為なのです。

要約をしますと...、

神戸市や芦屋市、西宮市の不動産業者は、この、近畿圏不動産流通機構に加入をしており、近畿レインズにて、不動産の情報を共有しておりますので、お客様が、不動産をご売却なさる際には、この近畿圏不動産流通機構に加入している不動産業者であれば、いずれの不動産業者に依頼をなさっても、この近畿レインズに登録されますので、物件情報は関西中に行き渡り、多くの不動産業者の協力の基、見込み客を見つける事が出来る、という訳なのです。

 それでは、最終的に、どこの不動産業者に依頼をすれば良いの?

近畿レインズに、お客様がご売却なさる物件の情報が登録をされ、多くの業者が、その不動産の情報を手に入れ、各業者が販売活動をしていく事で、成約へのスペード化が図られることは、お分かり頂けたと思います。

それでは、近畿圏不動産流通機構に加入している不動産業者であれば、どこも一緒なのかな、と思ってしまいますよね。

あとは、各、不動産業者の特徴や強みをご判断頂き、ご売却を依頼する業者をお選び頂ければ良いのでは、と思います。

大手の業者様は、テレビ等でコマーシャルもなさっておられますので、安心感がありますよね。

また、新聞の折込広告を、たくさんなさっておられる、不動産業者様も魅力的ですよね。

そこで、あらためまして、座して、申し上げさせて頂きます。

是非とも、ランドステージに、ご売却の依頼をなさって下さいませ。

ランドステージは、本当に小さな会社でございます。

大手ではございません。

そして、基本的には、インターネットに特化した会社ですので、ホームページにて、不動産の営業活動をさせて頂いております。

しかし、ランドステージも、宅地建物取引業の免許をきちんと取得し、公益社団法人の全日本不動産協会に加盟させて頂いておりますので、弊社に万が一の事が起こった際でも、供託金によりお客様に弁済されますので、そんな事は、まず、ございませんが、ご安心を頂きたく存じます。

また、媒介契約を頂きました物件に関しましては、新聞の折込広告もさせて頂いておりますし、もっと言いますと、新聞の折込広告をたくさんなさる業者様に、広告して頂ける様、お願いをさせて頂きます。

そして、何よりも、皆様に、少しでも、不動産のご売却に掛かるご負担を軽くして頂き、また、感謝の意を込めさせて頂き、、専任媒介契約を締結させて頂きましたお客様には、弊社の仲介手数料の割引の規定に従い、仲介手数料の割引をさせて頂きます。

こんなに長い文章を、お客様に読んで頂き、結局は、ここに辿り着く事になる訳で、お客様皆様には、本当に恐縮でございます。

この長い文章の果てには、「ランドステージにご売却はお任せ下さい」、という内容でございました。申し訳ございません。

とにかく、小さい会社であるがゆえに、小回りは効きます。動きも俊敏でございます。

お客様のご意見は率直に承り、ご相談の上、全て、執り行ってまいります。

精神誠意、一所懸命、頑張る事が、唯一の弊社の強みでございます。

是非とも、一度、ランドステージまでお問い合わせを頂き、お話をさせて頂き、もし、信用を賜れる様でございましたら、是非とも、ランドステージに、ご売却をお任せ下さいませ。

どうぞ、よろしくお願い申し上げます。